ניצנה 20 · נוגה, יפו
פנטהאוז בנוגה
4 חדרים בקומה 5, עם 123 מ״ר מרפסות גג פתוחות, נוף פתוח לים וחניה. בניין חדש בשכונת נוגה, צפון יפו, אוכלס ב־2023.
הבית בתמונות
16 תמונות · לחיצה מגדילהתלת־ממד ותשריט
נפתח בחלון חדשמודל תלת־ממדי של הדירה והגג כמו שהם היום, בתוך הבניינים שמסביב: אפשר להסתובב, להיכנס פנימה ולשנות שעה וחודש. בתשריט רואים את הדירה בתוך קומת הגג כולה: חדר המדרגות, המעלית, המבואה והדירה השכנה.
הנכס
מה נותן לדירה את הערך
היתרונות, לפי השמאי
- נוף פתוח לים, מקומה 5 בחזית הבניין, עם מעלית.
- 123 מ״ר מרפסות גג עם פרגולה מקורה, מטבח חוץ, ומרפסת ירוקה צמודה לחדר ההורים.
- בניין פינתי וחדש, טופס 4 ב־2023 ותעודת גמר ב־08/2023.
- מתחם נוגה: אזור מתחדש, קרוב לנווה צדק ולים.
- שדרוגים: סניטריה, פרקט, מטבח, ארונות ונגרות.
- חניה במרתף.
מה קונה ישאל, ומה התשובה
- האנטנות על הגג הסמוך? הוסרו. השמאות מ־2023 עוד מורידה בגללן 10%, ושומה חדשה תראה את השווי בלעדיהן.
- מסחר בקומת הקרקע ומוסכים בסביבה? השמאי כבר לקח את זה בחשבון במחיר, והדירה בקומה העליונה.
- השוק בתל אביב ירד בשנה האחרונה? הירידה כבר בתוך החישוב: שורת המדד למעלה.
איך הגענו למחיר
מהשמאות של 2023 עד היוםנקודת המוצא היא שמאות מלאה של הדירה משנת 2023. מכל שינוי שקרה מאז הוספנו או הורדנו את הסכום שהוא שווה, וכך הגענו לשווי היום.
שמאי מקרקעין מטעם הבנק, בשיטת ההשוואה (העסקאות למטה). השמאות כוללת הפחתה של 10% בגלל שתי אנטנות סלולריות על גג סמוך.
האנטנות הוסרו, ולכן ההפחתה כבר לא חלה. בלי ההפחתה השמאות היא 8,610,000 ÷ 0.9 = 9,567,000 ₪.
שומה לצורך משכנתא נוטה להיות שמרנית. הטווח הסביר הוא 0% עד 3%, ולקחנו 1.5%.
עליות ב־2024, ואחריהן ירידה של כ־1.7% עד 3.5% בשנה האחרונה (הלמ״ס). בסך הכל לקחנו 1.5%.
אחרי השמאות הושקעו בדירה כ־241,000 ₪: מטבח חוץ במרפסת, חלונות ודלתות בפרופיל בלגי וזכוכית, נגרות נוספת, ספריית מתכת וקירוי הפרגולה. בשוק מקבלים בחזרה כ־40% מהשקעה כזו.
השינוי במדד הלמ״ס מאז שההערכה נכתבה: ירידה של 1.2%.
כ־4% מעל השווי המוערך, כמרווח למשא ומתן.
השמאות: העסקאות להשוואה
4 עסקאות מ־2022השמאי השווה ארבע עסקאות בסביבה. כל מחיר למ״ר תוקן לפי ההבדלים מהדירה שלנו: מיקום, נוף, קומה ומועד העסקה.
| מועד | כתובת | קומה | מ״ר | מ״ר שקול | מחיר | תיקונים | ₪ למ״ר מתוקן |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12/2022 | אילת 54 | 6 | 94 | 98.8 | 7,000,000 | מיקום +10%, קומה −1% | 77,156 |
| 11/2022 | הרב מבכרך 44 | 3 | 80.2 | 86.2 | 4,400,000 | נוף +15%, קומה +2% | 59,854 |
| 06/2022 | הרב מבכרך 44 | 3 | 113.7 | 119.7 | 6,430,000 | נוף +15%, קומה +2%, זמן +5% | 66,156 |
| 03/2022 | רוחמה 24 | 7 | 128.6 | 134.6 | 9,400,000 | מיקום +10%, קומה −2%, זמן +6.5% | 80,195 |
העסקאות הן מ־2022. כדאי להוסיף עסקאות של פנטהאוזים באזור מ־2025 ו־2026, ולבדוק שהמחיר מתיישב גם איתן.