ניצנה 20 · נוגה, יפו

פנטהאוז בנוגה

4 חדרים בקומה 5, עם 123 מ״ר מרפסות גג פתוחות, נוף פתוח לים וחניה. בניין חדש בשכונת נוגה, צפון יפו, אוכלס ב־2023.

96 מ״ר בנוי 123 מ״ר מרפסות צפון, מזרח, מערב מעלית וממ״ד קומתי חניה במרתף

הסלון והמטבח

פנטהאוז בקומה העליונה של בניין בוטיק חדש בנוגה, שכונת הגלריות של יפו. כל החדרים נפתחים אל המרפסות, האור נכנס מכמה כיוונים, והים במרחק הליכה של כמה דקות. הדירה תוכננה ונבנתה בקפידה, עם נגרות שעוצבה במיוחד וחומרים שנבחרו אחד־אחד.

4חדרים

96מ״ר בנוי

123מ״ר מרפסות גג

3.25מ׳ גובה תקרה

תמונותהבית, החדרים והנוף

סיור תלת־ממדילהסתובב בדירה, מבט על, תשריט ודו־ממד

פרטי הנכסנתונים, מפה, תוספות וחומרים

המחיראיך נבנה המחיר, השמאות והערך

הבית בתמונות

הסלון, המטבח, החדרים והמרפסות

16 תמונות · לחיצה מגדילה

פרטי הנכס

הנתונים, המיקום, התוספות והחומרים

הנכס

סוגפנטהאוז, קומה 5 מעל קומת מסחר

חדרים4

שטח רשום95.8 מ״ר, ומרפסות גג 109 מ״ר

שטח במדידה96 מ״ר, ומרפסות פתוחות 123 מ״ר, מתוכן 43 מ״ר תחת פרגולה

כיווני אווירצפון, מזרח ומערב, נוף פתוח לים

חניהאחת, במרתף

בנייןחדש, 28 יחידות, מעלית, ממ״ד קומתי, בניין פינתי (ניצנה ופוריה)

גימורנגרות ורהיטי קיר בהתאמה אישית, מטבח מעוצב, תקרות בטון חשוף

גוש / חלקה7016 / 187

אחריותלפי חוק המכר עד 2030 (משתנה לפי רכיב)

המיקום:ניצנה 20 במפה ←

כ־490 מ׳ ליםרק״ל אליפלטרק״ל שלמה

פתיחה במפות © OpenStreetMap

תוספות ושדרוגים

ברז Quooker במטבחמים רותחים, מים קרים מסוננים וסודה מאותו ברז
בית חכםתריסים חשמליים חכמים וחלק מתאורת החוץ בשליטה חכמה
2 דלתות הזזה Scrignoדלתות כיס נעלמות בתוך הקיר, ביחידת ההורים
פרקט אלון תלת־שכבתיאלון מוברש בלכה מט, קרשים של 18 ס״מ, בכל החדרים
דק במבוק במרפסותדק עמיד לחוץ על מרפסות הגג
תקרות גבוהות3.25 מ׳ בחדרים, בטון חשוף בטפסנות עץ
חלונות פלדה בסגנון בלגימסגרות מתכת שחורות דקות בכל החזיתות והדלתות למרפסות
טוחן אשפהבכיור המטבח
מטבח חוץ מאובזרמקרר ומקפיא, וטאבון ומעשנה Big Green Egg
מאווררי תקרהבחדרי השינה, בסלון ובמרפסת הגדולה
מערכת קולרמקולים מובנים בתקרת הסלון והמטבח

חומרים וגימורים

כל דוגמה מוצגת ישרה; באריחים ובלוחות הרוחב שלה מצוין בפינה.

**פרקט אלון תלת־שכבתי, מוברש**קרשים ברוחב 18 ס״מ, עובי 14 מ״מ, לכה מט, פנל פולימר לבן 6 ס״מ וספי T שחורים · כל החדרים

**פורניר אלון**סיבים ישרים, לכה מט · חזיתות במטבח, המזנון וארון הכיור

**MDF כחול, צבע בתנור**חזיתות חלקות, ידיות אינטגרליות · ארונות המטבח הגבוהים והכניסה

**MDF טרקוטה, צבע בתנור**חזיתות האי · מטבח

**בטון בעיצוב טרצו**שברים גדולים בשחור, אפור וחרדל על רקע לבן · חיפוי קיר המטבח ומשטח העבודה

**בטון בעיצוב טרצו צבעוני**שברים גדולים בשחור, חרדל, כחול וטרקוטה · משטח האי

**פורצלן Medley Terrazzo Classic מולבן**אריחים 60×60 ס״מ, גימור מט, R10 נגד החלקה · רצפת מקלחת הבנות

**פורצלן 41zero42 Pack White-Black**אריחים 15×15 ס״מ, עובי 10 מ״מ, R10, גוונים משתנים (V2) · קירות ורצפת מקלחת ההורים

**קרמיקה לבנה מט, רובה כחולה**אריחים 10×10 ס״מ · קירות מקלחת הבנות

**לוח פורצלן Verde XL, ירוק פרימוורה**שני לוחות 120×240 ס״מ, עובי 6 מ״מ, עם שבבי צבע · קיר הכיור במקלחת ההורים

**בטון יצוק**כיור שוקת באורך 180 ס״מ, גימור חלק · מקלחת ההורים

**בטון בגוון סלמון**כיור יצוק, גימור חלק · מקלחת הבנות

**דיקט ליבנה**לכה שקופה, קנט חשוף · מיטות הגלריה, הפגבורד, ארון המגבות

**MDF גרייג׳, חלק ומחורץ**צבע בתנור, חריצים אופקיים · קיר הארונות וראש המיטה בחדר ההורים

**פורצלן גאומטרי**אריחים 20×20 ס״מ בקירוב, אפור ושמנת · המבואה הקומתית

המחיר

איך נבנה המחיר המבוקש, השמאות ומה נותן לדירה את הערך

מחיר מבוקש10,230,000 ₪

שווי מוערך היום9,830,000 ₪

למ״ר שקול75,750 ₪

איך הגענו למחיר

מהשמאות של 2023 עד היום

נקודת המוצא היא שמאות מלאה של הדירה משנת 2023. מכל שינוי שקרה מאז הוספנו או הורדנו את הסכום שהוא שווה, וכך הגענו לשווי היום.

שמאות לבנק, 05/20238,610,000 ₪

שמאי מקרקעין מטעם הבנק, בשיטת ההשוואה (העסקאות למטה). השמאות כוללת הפחתה של 10% בגלל שתי אנטנות סלולריות על גג סמוך.

האנטנות הוסרו+957,000 ₪

האנטנות הוסרו, ולכן ההפחתה כבר לא חלה. בלי ההפחתה השמאות היא 8,610,000 ÷ 0.9 = 9,567,000 ₪.

שומה לבנק מול מחיר שוק+143,500 ₪

שומה לצורך משכנתא נוטה להיות שמרנית. הטווח הסביר הוא 0% עד 3%, ולקחנו 1.5%.

שוק הדירות בתל אביב, 05/2023 עד 06/2026+146,000 ₪

עליות ב־2024, ואחריהן ירידה של כ־1.7% עד 3.5% בשנה האחרונה (הלמ״ס). בסך הכל לקחנו 1.5%.

שדרוגים אחרי השמאות+96,000 ₪

אחרי השמאות הושקעו בדירה כ־241,000 ₪: מטבח חוץ במרפסת, חלונות ודלתות בפרופיל בלגי וזכוכית, נגרות נוספת, ספריית מתכת וקירוי הפרגולה. בשוק מקבלים בחזרה כ־40% מהשקעה כזו.

מדד מחירי הדירות, מחוז תל אביב, 06/2026 עד 07/2026−120,000 ₪

השינוי במדד הלמ״ס מאז שההערכה נכתבה: ירידה של 1.2%.

שווי מוערך היום9,830,000 ₪

מחיר מבוקש10,230,000 ₪

כ־4% מעל השווי המוערך, כמרווח למשא ומתן.

השמאות: העסקאות להשוואה

4 עסקאות מ־2022

השמאי השווה ארבע עסקאות בסביבה. כל מחיר למ״ר תוקן לפי ההבדלים מהדירה שלנו: מיקום, נוף, קומה ומועד העסקה.

מועד	כתובת	קומה	מ״ר	מ״ר שקול	מחיר	תיקונים	₪ למ״ר מתוקן
12/2022	אילת 54	6	94	98.8	7,000,000	מיקום +10%, קומה −1%	77,156
11/2022	הרב מבכרך 44	3	80.2	86.2	4,400,000	נוף +15%, קומה +2%	59,854
06/2022	הרב מבכרך 44	3	113.7	119.7	6,430,000	נוף +15%, קומה +2%, זמן +5%	66,156
03/2022	רוחמה 24	7	128.6	134.6	9,400,000	מיקום +10%, קומה −2%, זמן +6.5%	80,195

ממוצע מתוקן70,840 ₪למ״ר שקול

שטח שקול135.05 מ״ר96 בנוי, 80 גג × 0.3, 43 פרגולה × 0.35

לפני הפחתת האנטנות9,567,000 ₪אחרי הפחתה של 10%: 8,610,000 ₪

העסקאות הן מ־2022. כדאי להוסיף עסקאות של פנטהאוזים באזור מ־2025 ו־2026, ולבדוק שהמחיר מתיישב גם איתן.

מה נותן לדירה את הערך

היתרונות, לפי השמאי

נוף פתוח לים, מקומה 5 בחזית הבניין, עם מעלית.
123 מ״ר מרפסות גג עם פרגולה מקורה, מטבח חוץ, ומרפסת ירוקה צמודה לחדר ההורים.
בניין פינתי וחדש, טופס 4 ב־2023 ותעודת גמר ב־08/2023.
מתחם נוגה: אזור מתחדש, קרוב לנווה צדק ולים.
שדרוגים: סניטריה, פרקט, מטבח, ארונות ונגרות.
חניה במרתף.

מה קונה ישאל, ומה התשובה

האנטנות על הגג הסמוך? הוסרו. השמאות מ־2023 עוד מורידה בגללן 10%, ושומה חדשה תראה את השווי בלעדיהן.
מסחר בקומת הקרקע ומוסכים בסביבה? השמאי כבר לקח את זה בחשבון במחיר, והדירה בקומה העליונה.
השוק בתל אביב ירד בשנה האחרונה? הירידה כבר בתוך החישוב: שורת המדד למעלה.